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Immobilier | 6 juillet 2022

Investissement immobilier : SCI ou SARL de famille ?

Quel que soit la singularité de votre projet, SARL de famille et SCI peuvent toutes les deux être adaptées aux familles qui souhaitent réaliser un investissement immobilier. En fonction des particularités de ces statuts, une réflexion s’impose pour les associés afin de ne pas se tromper. Et c’est là que l’expertise et l’accompagnement d’Iméris Patrimoine interviennent.

D’un côté, il y a la Société À Responsabilité Limitée et de l’autre la Société Civile Immobilière. Iméris Patrimoine décrypte pour vous les subtilités de ces formes juridiques pour vous aider à faire le bon choix. Alors SARL (Société À Responsabilité Limitée) ou SCI (Société Civile Immobilière) ?

Comprendre la SARL de famille

Une société à responsabilité limitée (SARL) est une entreprise constituée de 2 associés minimum et 100 maximum. Adaptée aux petites structures, la SARL est une forme juridique très souvent choisie.

La SARL peut opter pour le régime de la SARL de famille si cumulativement :

• la SARL est formée entre parents en ligne directe
• la SARL exerce de manière exclusive une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole

Ces conditions doivent être remplies non seulement au moment de la notification de l’option, mais aussi pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend appliquer le régime de la SARL de famille.

Elle est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, la SARL de famille a la faculté d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

Avantages du statut de SARL de famille

• L’entreprise peut être créée avec peu de capitaux : le montant du capital social est fixé librement par les associés.
• La responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport .
• La SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais les associés d’une SARL de famille peuvent choisir l’option de s’acquitter de l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC.
• La faillite de l’entreprise n’entraine pas de faillite personnelle.

Inconvénients du statut de SARL

• Comptabilité détaillée. Il faudra notamment garder une trace de toutes les transactions opérées, du recouvrement des loyers aux dotations les plus minimes.

• Le choix de la fiscalité doit être effectué dès la constitution des statuts juridiques de l’entreprise. La décision doit être prise à l’unanimité.

Comprendre la SCI

Outil d’optimisation, la société civile permet de dissocier gestion et propriété. Comme tout outil, elle doit être utilisée pour répondre à des besoins spécifiques d’optimisations patrimoniales et fiscales.

Elle est notamment utilisée pour diversifier ses actifs, valoriser et transmettre un patrimoine professionnel.

Elle permet à plusieurs personnes d’exercer en commun une activité civile professionnelle et présente l’intérêt d’une grande souplesse de fonctionnement.

La société civile immobilière (SCI) est particulièrement utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition.

Important : Si la location nue de locaux d’habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est, elle, qualifiée de commerciale.

Dans l’exercice d’une activité commerciale, comme la location de biens meublés, le régime fiscal de la SCI peut alors être modifié. La société sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Avantages du statut de SCI

• Organiser la transmission de son patrimoine avec une fiscalité avantageuse.
• Organiser l’usage commun d’un bien (plutôt que celui-ci soit géré par l’indivision).
• Protéger son patrimoine immobilier professionnel des créanciers.
• Echapper aux règles légales de construction.

Inconvénients du statut de SCI

• La rédaction de statuts adéquats est primordiale.
• Les incidences fiscales doivent être appréhendées avec soin. La SCI ne peut pas utiliser les plans d’épargne logement (PEL) des associés.

IR, IS : quel régime fiscal ?

Que ce soit pour la SARL ou la SCI, le choix du régime dépendra notamment de la fiscalité des associés.

Les associés d’une SARL sont en principe soumis à l’IS, mais les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime fiscal de l’IR dans la catégorie BIC. Il faut pour cela respecter les conditions évoquées précédemment.

Dans le cadre de la SCI, le choix est plus complexe. Le régime d’imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l’IR, régime applicable de plein droit à défaut d’option pour l’IS. Toutefois, les SCI sont obligatoirement soumises à l’IS lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales (location d’immeuble équipé pour un usage professionnel, location en meublé…).

À l’IR, chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices correspondant à ses droits dans la société et ce, même si aucun bénéfice ne lui a été effectivement distribué.

Si l’associé est une personne physique détenant les parts dans le cadre de son patrimoine privé, le revenu imposable est déterminé par application des règles des revenus fonciers.

Lorsque l’activité de la SCI dégage un déficit, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit qui lui revient sur son revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € pour les immeubles Périssol ou Cosse anciens). L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IR ou de la cession des parts de ce type de société par l’associé, relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (avec possibilité de bénéficier de l’exonération pour durée de détention ou pour cession de la résidence principale).

L’option pour l’IR est intéressante, car elle permet d’imputer les déficits sur le revenu global des associés et de bénéficier des dispositifs d’amortissement Robien et Borloo ou de réductions d’impôt Pinel, Duflot ou Scellier, ce que ne permet pas l’option pour l’IS.

En revanche, cette option ne permet pas (contrairement à l’IS) de déduire du revenu imposable les frais d’acquisition, de pratiquer un réel amortissement (sauf pour les immeubles Périssol, Besson, Robien et Borloo) et entraine l’imposition immédiate des résultats entre les mains des associés même en l’absence de distribution.

À l’IS, les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposés au niveau de la SCI : le bénéfice imposable est déterminé sous déduction notamment des frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation), de l’amortissement du bien, des frais financiers, de gérance, d’assurance….

Les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la SCI dans la catégorie des revenus mobiliers. En l’absence de distribution, les associés ne sont pas imposés.

Si la société dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être imputé que sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée. Ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés.

La plus-value résultant de la cession d’un immeuble par une SCI soumise à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est ajoutée au résultat courant de la SCI et soumise à l’IS au taux de droit commun.

Les plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCI sont imposées selon le régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux

L’option pour l’IS est intéressante lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise. En effet, dans ce cas, les associés ne seront pas imposés personnellement.

En revanche, si l’activité est déficitaire, il est plus intéressant d’opter pour l’IR, ce qui permet aux associés d’imputer sur leurs revenus personnels la part du déficit leur revenant. L’option pour l’IS permet, d’autre part, de déduire les frais d’acquisition et de pratiquer un réel amortissement.

En résumé, même si la possibilité de transformer une SCI en SARL de famille reste envisageable dans un deuxième temps, il est important d’être bien accompagné dans le processus de réflexion et de création de la bonne structure, adaptée à vos besoins.

Vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé pour la transmission de votre patrimoine immobilier ? Vous souhaitez être bien conseillé pour bien choisir le régime fiscal le plus adapté à votre projet ou le statut juridique ? Contactez-nous !